Masalah tunggakan premium tanah kini berjaya dikurangkan dengan adanya inovasi dan pendekatan komprehensif dalam mengatasi masalah tersebut.
Ia adalah hasil daripada projek inovasi Jabatan Tanah dan Survei Sarawak setelah mendapati bahawa tunggakan atau bayaran premium yang gagal dijelaskan oleh pemaju projek perumahan swasta boleh memperlahankan tempo dan momentum pembangunan sesebuah kawasan.
Ini boleh mengakibatkan kerugian besar kepada ekonomi negara yang kemudiannya menbantutkan pertumbuhan dan perkembangan ekonomi semasa negara.
Kebiasaannya, tunggakan atau bayaran premium yang gagal dijelaskan oleh pemaju projek perumahan swasta selepas menerima tawaran kelulusan terma dan syarat-syarat khas bagi lot-lot pecahan dan pertukaran syarat hakmilik tanah (AVTC) adalah berpunca daripada sikap sambil lewa pemaju yang mengambil mudah dengan melengahlengahkan pembayaran.
Tunggakan tersebut menjadi permasalahan besar kepada Unit AVTC Cawangan Tanah kerana kelewatan menjelaskan premium boleh mengakibatkan proses pengeluaran Surat Hakmilik Tanah lambat diserahkan kepada pembeli rumah.
Ia seringkali akan menimbulkan ketidakpuasan terutamanya di kalangan pembeli rumah kerana bagi mereka masalah ini berpunca daripada jabatan yang melambatkan pengeluaran Surat Hakmilik Tanah.
Baru-baru ini, satu kajian yang terperinci untuk mengatasi masalah ini daripada menjadi semakin meruncing telah dijalankan. Menurut kajian yang dijalankan sejak tahun 2005 sehingga 2009, jumlah kumulatif premium gagal bayar mencecah sehingga lebih kurang RM5 juta.
Kumpulan 4-Quest dari Jabatan Tanah dan Survei Miri, yang diketuai oleh Pendaftar Douglas Pungga berjaya menambahbaik proses kerja untuk memperbaiki kutipan premium tertunggak di kalangan pemaju swasta atau AVTC.
Antara permasalahan yang telah disenaraipendekkan melalui kajian awal kumpulan mereka adalah yang pertama, tunggakan premium bagi projek perumahan swasta (AVTC); kedua, pembaharuan tempoh hakmilik tanah kategori ‘Country Land’ yang mengambil masa yang panjang; dan ketiga, kelewatan komen RLL berkaitan perlanggaran syarat hakmilik tanah.
AVTC bermaksud proses permohonan pertukaran syarat hakmilik tanah kepada yang lebih tinggi. Misalnya, Jabatan Pertanian menggunakan tanah untuk komersial dan ini merujuk kepada pembayaran ke atas pertukaran hakmilik tanah yang perlu dibayar setelah hakmilik dikeluarkan.
Bagi projek pembangunan swasta pula atau projek pembangunan rumah kediaman yang diusahakan oleh pemaju untuk pasaran tanah, permasalahan ini timbul apabila pemaju
gagal membayar premium yang sepatutnya dan ini boleh mengakibatkan kehilangan
hasil Kerajaan Negeri di mana Jabatan Hartanah akan menjadi ‘kambing hitam’ di atas kelewatan pengeluaran Surat Hakmilik Tanah.
Ia kemudian akan menjadi permasalahan yang semakin besar apabila perolehan Kerajaan Negeri berkurangan dan melibatkan cukai tahunan mengikut kadar lebih tinggi tidak dapat dilaksanakan. Faktor utama permasalahan ini dikenalpasti datangnya daripada pemaju yang gagal mengembalikan ‘Memorandum of Surrender and Alienation’ (MOSA) dan membayar premium dalam tempoh yang ditetapkan.
Bagi membendung masalah daripada menjadi lebih kritikal, tindakan penambahbaikan dalam jangka masa pendek telah diambil iaitu membekukan permohonan AVTC yang baru dari syarikat pemaju yang masih mempunyai hutang premium dengan kerajaan, sehingga dijelaskan; dan membekukan pembaharuan tempoh hakmilik tanah (RLL) dari syarikat pemaju yang masih mempunyai hutang, sehingga premium dijelaskan.
Dalam pengenalpastian permasalahan ini, kaedah stratified sampling telah digunakan ke atas 50 kes yang telah dikenalpasti dan hanya 33 kes dipilih berdasarkan kriteria yang ditetapkan seperti, pemaju yang berulang iaitu pemaju yang mempunyai lebih daripada satu projek premium lewat bayar dan yuran tuntutan bayaran telah dikeluarkan melebihi dua kali.
Dan selepas melalui beberapa pemerhatian dan penyelesaian proses sebanyak 26 daripada 33 kes berjaya diselesaikan melalui projek kumpulan ini.
Antara langkah cadangan yang diambil untuk mengutip premium gagal bayar adalah seperti yang pertama, menggunapakai peruntukan relevan di bawah Kanun Tanah Negeri; dan kedua,
menetapkan tempoh dan tarikh matang pembayaran premium di mana membekukan segala urusan dengan jabatan sehingga premium dijelaskan.
Pihak Jabatan Tanah juga akan mengadakan ‘sesi inquiry’ dengan pemaju perumahan yang terlibat, sekaligus mewujudkan pangkalan data khas untuk projek perumahan swasta atau PIVOT.
Dalam ‘sesi inquiry’ ini, pihak Jabatan Tanah dan Survei akan mengadakan sesi perbincangan bersama pemaju untuk menjelaskan antara tindakan-tindakan susulan yang boleh diambil bagi pemaju tegar setelah tempoh 14 hari dari ‘tarikh inquiry’ diberikan.
Setelah melaksanakan proses ini, kumpulan 4Quest mendapati bahawa mereka telah mencapai beberapa objektif untuk projek kumpulan.
Antaranya, mereka berjaya memaksimakan kutipan premium gagal bayar sekaligus dapat membantu mempercepatkan pengeluaran Surat Hakmilik Tanah, serta dapat membantu menambahbaik sistem penyampaian di samping membendung masalah menjadi lebih kritikal.
Selain daripada mencapai objektif projek kumpulan, sistem ini juga telah memberi beberapa faedah kepada orang awam dan kepada Negeri seperti meningkatkan sumber kewangan Kerajaan Negeri, dimana jumlah premium yang telah dibayar telah meningkat sehingga 97%.
Ia juga membantu dalam penjimatan masa, di mana pengurangan jangkamasa pemprosesan dari penyerahan MOSA sehingga pengeluaran Surat Hakmilik Tanah dapat dikurangkan; daripada 493 hari sebelum pelaksanaan projek kepada 104 hari selepas pelaksanaan projek.
Sekaligus projek ini juga berjaya mengurangkan bilangan pemaju tegar. Dengan kurangnya bilangan pemaju tegar ini, maka Negeri juga dapat menjana aliran ekonomi semua pihak yang terlibat dan ini boleh meningkatkan mutu kerja dan kualiti perkhidmatan kerajaan.
Kesimpulan yang boleh kita buat berdasarkan proses ini adalah ia dapat memaksimakan kutipan premium bagi pemaju perumahan kerajaan dan swasta, di samping dapat mempercepatkan pengeluaran Surat Hakmilik Tanah dan dapat menambahbaik sistem penyampaian kerajaan.
Bertitik tolak dari proses ini tanpa kita sedari akan dapat mewujudkan kerjasama dan hubungan yang erat antara kerajaan dan rakyat dan secara tidak langsung ia juga membantu dari segi peningkatan ekonomi negeri.
